华泰证券：2022年地产融资曙光已现，土地市场继续走弱
本文来自微信公众号“华泰睿思”，作者：陈慎、刘璐等。原标题：《华泰 | 房地产2022年总结：融资曙光已现，土地市场继续走弱》。
土地市场方面：22年土地市场继续走弱，供应端部分城市推地困难，需求端统计局数据显示房企土地购置面积同比下降超五成;但依然有部分企业逆市扩张，取得亮眼的投资成绩。
地产融资方面：2022年房地产融资再现净偿还，金融资源仍在向央国企集中。11月以来融资政策“三箭齐发”，信用风险蔓延趋势已得到初步控制。2023年地产融资政策将以改善优质头部房企资产负债表为核心，结合需求端、保交付政策的协同发力，共同推动行业纾困和信用风险的消解。
我们认为23年房地产需求市场有望企稳恢复，因此当前具备更多融资及拿地优势的房企有望迎来更大成长空间，建议继续关注具有优质土地储备以及较强补货能力的央国企和少数头部民企。
22年总结之融资篇：飞雪迎春到
01 2022年地产融资回顾：依然净偿还，但曙光已现
2022年由于房地产景气度下降，出险房企较2021年继续增多，金融机构预期进一步回落，使得行业融资规模持续收缩，连续第二年出现净偿还。但在金融支持不断加码的背景下，净偿还规模已较2021年收缩，其中：1、开发贷净融资显著扩张，发挥了中流砥柱的作用;2、境内债净偿还趋势明显改善;3、股权融资虽然仍在收缩，但政策有望在2023年带来积极变化;4、房地产信托迎来监管表态的边际变化。
根据国家统计局的数据，2022年房地产开发到位资金同比下滑26%。其中，受房地产景气度下降的影响，销售回款的收缩幅度较融资现金流更大。销售回款(定金及预收款+个人按揭贷款)同比下滑31%，占到位资金的比例同比下降4pct至49%;融资现金流(国内贷款+利用外资+自筹资金)同比下滑21%，占到位资金的比例同比上升3pct至48%。
从净融资额的角度来看，2022年仍然延续了净偿还的状态，但较2021年有所改善。我们统计了房地产境内债、境外债、开发贷、信托、股权融资五大渠道的净融资情况(开发贷、信托暂时只有1-3Q2022的数据)，2022年房地产行业净偿还1370亿元，而2021年为净偿还5610亿元。
境内债：净偿还规模改善，Q4实现净融资
房地产境内债发行规模连续第二年收缩，但由于到期规模减少得更多，净偿还规模较2021年改善。根据Wind的数据，2022年房地产境内债发行规模为5624亿元，同比下滑15%。尽管发行规模继续收缩，但由于到期规模减少得更多，全年境内债净偿还323亿元，较2021年改善约千亿元(2021年净偿还1336亿元)。截至2022年末，房地产境内债余额为1.77万亿元。
在监管层多次表态“支持房企合理融资需求”，以及信用保护工具、中债信用增进全额担保等多种手段支持之下，全年中票发行规模逆势增长，Q4境内债自2021下半年以来首次实现发行规模同比增长+净融资，曙光初现。从发行品种来看，2022年中票发行规模逆势同比增长42%，私募债、证监会主管ABS、定向工具则出现明显收缩。从发行节奏来看，在公司债、中票、证监会主管ABS的带动下，Q4境内债发行规模同比+11%，并且实现净融资104亿元，这是六个季度以来首次实现发行规模同比增长+净融资。
境外债：到期进入高峰，净偿还规模显著放大
2022年房地产境外债融资功能基本冻结，且由于到期规模进入高峰，境外债净偿还额快速扩大。由于房企筹集外币更为困难，相比于境内债，市场更加担忧有大量境外债到期的房企的现金流状况。
2022年房地产境外债发行规模为1246亿元(统一采用美元兑人民币=1：6.8857的汇率换算)，同比大幅下滑59%，其中有约858亿元还是通过交换要约发行的新债券(实质上类似于境内债的展期)，若剔除这部分金额，同比下滑达到87%。同时由于到期金额创出历史新高，境外债净偿还规模扩大至3134亿元，2021年为632亿元。根据Wind的数据，截至2022年末，房地产境外债余额为1.21万亿元。
2022年11月以来，房地产境外债二级市场在政策驱动下有所反弹，但距离2021上半年的水平仍有较大差距，也没有带动一级市场回暖，境外债融资功能的恢复时间可能较为漫长。
随着房企信用风险的发酵，根据Wind的数据，2022年以来Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券到期收益率震荡上行，并在11月4日创出36.44%的历史高点。而随着11月供需两端政策持续发力，部分银行开展“内保外贷”跨境担保业务，推动中资美元房地产债券到期收益率快速回落至年末的19.43%，但较2021上半年6.68%的平均水平仍有较大差距。二级市场的反弹也没有带动一级市场的回暖，12月房地产境外债发行规模仅为2亿元，同比下滑94%，环比下滑97%。考虑到地产之外的中资美元债到期收益率在2022年也出现了明显上行，我们认为本轮房企信用风险对中资美元债整体市场都形成了较大冲击，市场融资功能的恢复时间可能较为漫长。
开发贷：增量融资下滑但存量合理展期，推动净融资显著放量
在央行、银保监会多次表态支持下，1-3Q房地产开发贷净融资规模显著扩张，成为支撑房企融资的中流砥柱。2022年以来，央行、银保监会多次表态要“满足房地产商合理融资需求”，要求金融机构“不盲目抽贷、断贷、压贷”。尽管1-9月房地产开发到位资金中的国内贷款同比下滑27%，但根据央行的数据，22Q3房地产开发贷款余额为12.67万亿元，1-3Q净融资6600亿元，较2021全年显著放大，意味着开发贷支持已在充分落实。房地产开发贷占金融机构贷款余额的占比仍在继续向下，但同比增速已经在21Q3见底后持续温和复苏。
Q4支持政策进一步发力，有望推动净融资规模继续扩大。11月央行、银保监会进一步推出“金融16条”，明确支持存量开发贷款合理展期、延长房地产贷款集中度管理的过渡期，多家银行与房企签订意向性合作额度。在此驱动下，12月房地产开发到位资金中的国内贷款同比下滑5%，降幅较11月大幅收窄26pct，环比增长51%。结合存量展期，我们预计Q4开发贷净融资规模有望进一步扩大。
房地产信托：净偿还规模仍然较高，但11月监管表态出现边际变化
房地产信托融资规模持续压降，目前仍未见底。根据中国信托业协会的数据，截至2022Q3，投向房地产的资金信托余额为1.28万亿元，较2019Q2的高峰已经收缩56%，同时余额占比也由当时的15.4%收窄至8.5%，连降13个季度。1-3Q房地产信托净偿还4808亿元，单季度净偿还规模虽然有所收窄，但仍在千亿元以上，我们预计全年净偿还规模将超过2021年(2021年净偿还5165亿元)。
11月监管表态出现的边际变化，或将改善地产信托快速收缩的趋势。2022年11月“金融16条”中提到“支持信托贷款等存量融资合理展期”、“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资”，这是2019年5月银保监会加强房地产信托监管以来，监管表态首次出现边际变化，有望改善地产信托融资持续快速收缩的局面。此外，11月证监会放开地产股权融资，其中提到“积极发挥私募股权投资基金作用”，后续需要观察是否会有部分资金借道私募股权基金投资于存量地产项目。
股权融资：规模明显收缩，但转机已现
2022年港股融资规模明显收缩。2022年房地产行业港股股权融资295亿元(统一采用港元兑人民币=0.8808：1的汇率换算)，同比下滑43%，其中IPO、再融资分别下滑46%、42%。受房地产市场下行和部分房企经营情况变化的影响，港股IPO进展迟缓，再融资也难以正常开展。根据克而瑞的数据，截至2022年末只有3家涉房企业(1/2家开发商/服务商)上市申请正在港交所审核，其余23家涉房企业(12/11家开发商/服务商)招股书已过期。
但在11月房地产股权融资放松后，转机已现。港股方面，由于多数房企无需证监会审核即可再融资，11月以来随着港股反弹，11-12月已经有7家内房股完成9次再融资，融资规模达到146亿港元，占2022年再融资规模的57%。A股方面，11月末“第三支箭”射出，将改变A股房企长期没有股权融资的局面，已有多家房企公告再融资计划。
02 结构分化：金融资源仍向央国企集中
金融资源向央国企集中，民企继续去杠杆
金融资源快速向央国企集中，多家央国企突破借新还旧的限制。根据Wind的数据，2022年央国企占到境内债发行规模的87%，同比提升13pct，继续处在2015年以来的最高水平，同时发债利率则处在最低水平。具体房企来看，2022年境内债发行规模超过100亿元的主流房企有11家，均为央国企或混合所有制企业，这些房企境内债发行规模基本上稳中有进，逆势迎接信用扩张。
民营房企受信用风险拖累，持续去杠杆。从TOP30上市房企有息负债的变化来看，同样也能看出央国企的融资优势，央国企最新财报有息负债相较年初扩张12%，而民营房企则收缩5%。进一步拆分民营房企，出险民营房企(包括展期和违约)最新财报有息负债相较年初收缩12%，未出险民营房企也收缩3%。
优质央企境内债利率创新低，带动整体融资成本继续下降
尽管房地产行业融资形势依然严峻，但由于“幸存者偏差”，以及信用保护工具、中债信用增进全额担保等手段的助力，境内债融资成本明显下降。境外债由于大量交换要约的存在，融资成本仍然较高。
1)境内债方面，根据Wind的数据，2022年境内债发行利率延续震荡下行的趋势，全年平均为3.48%，较2021年下降97bp，12月头部央企发行的多笔5年期境内债利率均低于3%，创历史新低。
2)境外债方面，大量房企通过交换要约将存量境外债展期，需要付出较高的利率代价，因此2022年平均发行利率仍然高达7.77%，仅较2021年下降10bp;且由于发行规模较少，月度之间利率波动较大。
03 2023年地产融资展望：供需协同改善优质头部房企资产负债表
房企信用：信用风险蔓延趋势有所缓解
2022年房企债券信用风险呈现加速蔓延的趋势，并且出现以下几个特点：
1、多家销售金额在千亿以上的规模房企首次出现风险事件;
2、境外债出险频次超过境内债;
3、出险房企努力通过展期、交换要约延后债券兑付时点，但境内债、境外债处置效果存在明显差别，出险房企中境内债实质违约的占比只有10%，境外债实质违约的占比达到70%。
根据Wind的数据，2022年新增违约房地产境内债/境外债余额分别为2084亿元/250亿美元，同比增长184%/327%。根据我们的不完全统计，2022年新增41家房企出现债券风险事件(违约/展期/交换要约)，其中涉及境内债/境外债的房企分别为21/32家，实质违约的分别为2/22家。累计已有63家房企出现风险事件，其中涉及境内债/境外债的房企分别为39/46家;实质违约的分别为14/36家。
新增出险房企数量减少，已出险房企积极推进债务重组，信用风险蔓延趋势已得到初步控制。
1)增量方面，2022年12月以来新增出险房企数量开始有所减少。
2)存量方面，2022年下半年以来部分出险房企成功推动整体债务重组，体现了债权人信心的回升，也有利于出险房企自救。相比于单笔债券的重组，整体债务重组能够更有效率地帮助出险房企缓解现金流压力，从而将更多精力和资金投入到保交付、盘活存量土储等经营活动中。从重组方案来看，整体展期是最为常用的方式，部分房企也辅以分阶段兑付本金、增加担保或补充质押物、债转股、调整利率等方案。
到期挑战：Q1到期压力最大，关注未出险房企到期压力
2023年房地产境内债到期规模继续收缩，境外债到期规模仍然较高，Q1到期压力最大。
根据Wind的数据，2023/2024年房地产境内债到期规模分别为3798/2747亿元，较2022年的5609亿元持续收缩;2023/2024年境外债到期规模分别为4062/2886亿元，与2022年的4508亿元相比，2023年境外债到期压力仍然较大。
分季度来看，2023Q1-Q4境内债到期规模分别为1104/993/1111/590亿元，境外债到期规模分别为1440/931/892/800亿元，综合来看Q1到期压力最大。
部分头部未出险房企仍然面临一定的到期压力。整体行业的到期规模之外，我们认为还应关注头部未出险房企的到期节奏，因为它们的信用状况对于金融机构和购房人信心具有更大的边际影响。TOP30未出险房企到期规模较高的月份包括1-4月和7-9月，结合地产销售的复苏节奏和民企与央国企之间销售复苏程度的差异，我们认为1-4月这一时间段需要关注。
“三箭齐发”已初见成效，未来重在落实
11月以来，房地产融资政策“三箭齐发”，已经取得一定成效，地产信用风险蔓延的趋势得到初步抑制。随着政策框架的细化和地产销售的企稳，“三支箭”有望在2023年迎来更好的落地环境。
总结来看，第一支箭(信贷)在开发贷层面受新开工下行的影响，增量融资有所改善但尚未明显起量，存量展期已在推进当中。第二支箭(民企发债)在中债信用增进、地方国资背景担保企业、集团担保助力下已发债逾百亿元，推动12月房地产境内债发行规模实现同环比增长和净融资，表现优于其它行业。第三支箭(股权融资)得到积极响应，A股房企已公告融资上限逾300亿元，港股配股募资已落地逾百亿港元。
第一支箭——信贷：
我们参考银行、房企官网进行不完全统计，2022年11-12月，商业银行与房企间签订的意向性融资额度已至少达到3.85万亿元，涉及逾30家银行、50家房企(部分战略合作未披露具体额度和完整房企名单)，意向性融资额度普遍可以用于按揭贷款、开发贷、并购贷、地产债、保函等多个维度。
其中，与房企融资关系最为密切的开发贷，受新开工低迷的影响，增量融资有所改善但尚未明显起量。
根据国家统计局的数据，12月房企到位资金中的国内贷款环比增长51%，同比下滑5%，降幅较11月收窄26pct，但新开工同比依然下滑44%。
我们预计开发贷的合理展期仍将在2023年延续，行业层面的增量融资仍会受新开工拖累，但随着地产销售的逐步企稳，2022年保持拿地强度或是存量土储质量较高的房企有望加大推盘力度，从而带动新开工的结构性复苏，进而在开发贷层面获取更多增量支持。
第二支箭——民企发债：
民企发债的复苏叠加国央企的信用扩张，共同推动12月房地产境内债发行规模同比+17%，环比+70%，净融资222亿元，这在近期境内信用债市场调整、新发行受阻(12月全行业短融中票+公司债发行规模同比下滑33%，环比下滑20%)的大环境下尤为不易。
我们注意到中债信用增进公司的担保范围正在扩大，体现了监管层对于民企发债坚定支持的决心。
展望2023年，除了民企增信发债的继续落地，我们也期待在市场和金融机构信心复苏后，优质民企的信用能力能够逐步修复。
第三支箭——股权融资：
根据Wind的数据，地产股权融资放松以来，已有9家A股上市房企公告股权融资意向，16家A股上市房企公告股权融资预案，其中14家房企公告了融资上限，合计达到425亿元。
随着融资预案的获批和落地，我们预计2023年A股房地产股权融资规模有望显著提升。
港股方面，由于多数房企配股无需股东大会和证监会的审核，落地速度更快，11月以来已有7家内房股通过配股募资150亿港元。
2023年随着港股市场环境的整体回暖，或将继续成为内房股补充外币的重要渠道。
以改善优质头部房企资产负债表为核心，推动行业重回正常轨道
2023年地产金融政策将以“改善优质头部房企资产负债表”为核心，结合需求端、保交付政策的协同发力，共同推动行业纾困和信用风险的消解。2022年11月21日，证监会主席易会满在2022金融界论坛上首次提出“支持实施改善优质房企资产负债表计划”，此后相关表述在中央经济工作会议和央行、银保监会、住建部等部委的会议中反复出现。2023年1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，从定义、手段、目标三方面，明确了“改善优质头部房企资产负债表”的具体内涵。结合新华社报道，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。
风险提示：
1、防控措施发展不确定性：国内防控政策放开后，仍存在防控措施影响的可能，可能对房企经营造成不利影响。
2、行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。
3、行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。
4、部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。
22年总结之土地篇：冬日犹有枝俏
01 全国市场：继续走弱，成交建面下降超五成
2022年土地市场延续2021年下半年以来的趋势，总体呈现“供需双弱”局面。据统计局数据，2022年土地购置面积同比下降53.4%。土地成交价款同比下降48.4%。房地产投资中，土地购置费同比下降5.7%，降幅较2021年扩大3.6个百分点，土地购置费占房地产开发投资完成额的比例31%，是房地产投资趋弱的重要原因。
中指院数据显示，2022年300城住宅类土地累计成交建面为6.2亿平，同比下降30%，其中一线/二线/三四线同比下降41%/41%/21%;住宅类土地累计成交金额为33741亿元，同比下降30%;其中一线/二线/三四线同比下降19%/35%/29%。分上下半年来看，2022年上半年，受21年同期高基数，供应下降及需求萎靡等多重因素影响，住宅类土地成交建面同比降幅在50%以上。而2022下半年300城住宅类土地成交建面同比下降8%，降幅有所改善，占2022年全年的68%，土地市场成交在下半年有所筑底。
土地供应角度：住宅类土地累计供应建面为7.4亿平，同比下降40%，其中一线/二线/三四线同比下降61%/50%/31%。
土地成交溢价率和流拍率：12月300城住宅类土地单月成交溢价率为2%，其中一线/二线/三四线城市分别为2%/2%/2%，处于2014年以来的相对低位。此外，300城住宅类土地单月流拍率从年初高点的29%逐渐下降至12月的8%，但依然处于2014年以来的相对高位，其中12月一线/二线/三四线城市住宅类土地流拍率分别为8%/2%/10%，三四线城市依然处于高位。溢价率与流拍率双降表示土地市场供求关系逐渐合理化。
区域分化：华东区域为绝对主力。华东区域成交建面占全国总成交建面的53%，且成交建面同比降幅为各区域最小，为20%;而东北、华南、华北区域成交建面同比降幅分别达到79%、48%、35%。华东区域中，长三角依然是备受市场关注的区域，2022年土地成交建面TOP30城市中，有10个长三角城市。
值得关注的是，在土地市场整体热度下行的环境下，上海、西安、宁波、合肥、淮安、珠海6个城市2022年土地成交建面同比实现正增长，主要和城市供给放量以及房企聚焦战略有关。
02 22城集中供地：高能级城市表现分化
2022年集中供地也发生一些变化：1)集中供地批次不再局限于三批，部分城市进行四批、五批甚至第六批供地;2)部分城市逐渐掉队，即便划定22城时的地市较为火热，但两年后高能级城市间表现也出现较大分化。我们将从供应、成交、热度、质量和企业五个维度展现22城集中供地的情况。
供应：供应量大幅减少，多数城市推地困难
2022年，22城集中供地供应面积同比减少44%。分批次来看，2022年第一批、第二批、第三批供应面积分别同比下降58%、54%，8%，降幅依次收窄。
分城市来看，各地供应情况差异较大，其中合肥、无锡及成都2022年的供应面积均超过2021年，深圳、厦门及福州三城2022年供应面积也达到21年的80%;上海、杭州、苏州、青岛、长沙、郑州六城2022年供应面积也可维持在去年的60-80%;但约半数城市推地量较少，其中沈阳、长春2022年供应面积分别是2021年的16.3%、2.7%。
总体而言，由于房企拿地意愿不强，部分城市楼市的下行态势进一步向土地市场蔓延使得地方政府推地意愿也有所下降。
成交：城市表现分化，整体优于供应
2022年，22城集中供地成交建面与成交金额分别同比下降32%、20%。
分批次来看，2022年第一批、第二批、第三批成交建面/成交金额分别同比下降63%/53%、下降30%/8%，上升8%/27%，降幅相比供应水平较低，其中第二轮、第三轮的总体成交水平优于第一轮，由于各城市第三轮年底供应冲量，成交水平实现同比回正。
分城市来看，上海、合肥、成都土地成交金额较21年全年提升45%、19%、44%。约半数城市如北京、深圳、南京、厦门成交金额水平约是21年全年的60%-90%。
总体来看，成交同比降幅小于供应，但同样城市之间分化明显，约1/3城市成交金额降至21年的60%及以下。
热度：溢价率与流拍率双降，地市供求关系转好
分批次来看，2022年第一批集中供地溢价率水平较2021年第三批次有明显提升，但第二、三批次由于地市房企竞争的进一步减弱以及房企提高拿地标准，溢价率呈逐批下降趋势;部分热点城市如北京、杭州、宁波、合肥则保持了较为稳定的溢价率水平。而2022年第一批土拍流拍率较2021年第三批次上升较多，第二、三批次流拍率保持在较低水平，并且这两批次中，多数城市的流拍率依旧呈现下降态势。
结合溢价率水平来看，我们认为房企拿地趋于理性，同时地方政府逐步释放了较为优质的地块，2022年第二、三批土拍与第一批相比，土地市场的供需关系得到进一步优化。
地货比：政府推出优质地块，企业盈利空间增大
地货比对比：从成交楼面价来看，2022年集中供地的土地楼面价较2021年大都有一定提升，由于房企投资强度的降低，地方政府通过提升地块质量鼓励房企投资。从地货比来看，部分成交情况较好的城市如北京、宁波、成都的地货比都有降低趋势，企业盈利空间更大;但有些城市如沈阳、长春并不限售价，地市成交情况也没有起色。所以我们认为地方政府的让利行为在一定程度可以激发房企积极性，但具体效果仍取决于城市的楼市成交情况。
格局：民企投资再收缩，地方城投加大托底力度，建筑类央国企成黑马
整体来看，国进民退的现象进一步加剧，地方国企拿地金额占比已从2021年第一批的17%提升至2022年第三批的69%，民企拿地金额占比从2021年第一批的58%降低至2022年第三批的17%。
但是在土地市场更为火热的城市，民企也有在积极参与拿地，2022年杭州、合肥民企拿地占比分别为49%、36%，接近其2021年第一轮与第二轮水平;并且有些城市如长春的地市参与者多为当地小民企。同时，集中供地中地方城投平台托底力度加大，据克而瑞数据，2022年第五批供地城投拿地金额占比已经达到80%，较2021年第一批的15%上升65个百分点。
央国企依旧强者恒强。权益拿地金额TOP30中，规模民企席位已由21年的11位降至3位。建筑类央国企拿地积极，部分外资房企加大投资。
03 企业：投拓进一步集约化，聚焦优质城市
房企拿地力度减弱，拿地均价有所上升
房企拿地力度减弱。全国范围来看，2022年，拿地TOP30房企合计权益拿地金额约8575亿元，较2021年TOP30合计权益拿地金额下降50%，拿地TOP30房企合计权益拿地面积较2021年下降72%。同时拿地TOP30门槛金额也由197亿元下降至94亿元，同比下降52%。
四大央企拿地实力依然名列前茅，但权益拿地额也均有不同程度下降。
房企权益拿地均价上涨。TOP30房企2022年拿地均价达到14618元/平，同比+78%。我们认为房企拿地均价上涨的原因主要还是所拿的地块更为优质。如前文对22城推地质量分析，我们认为在其他城市也有倾向推出更为优质的地块，因为销售走冷，房企资金承压等现实情况存在，房企拿地能力有所减弱，所以地方政府更愿意推出优质地块以吸引房企拿地，增加土地出让收入。
龙头房企拿地集中度提升，强区位与高能级兼具的城市更受青睐
2022年房地产市场较为动荡，但有些龙头房企依然取得较好的销售成绩，我们希望通过研究这些龙头房企的拿地偏好来分析土地市场格局的变化。我们选取2022年克而瑞全口径销售金额百强的TOP20房企，对比其在2021年和2022年的拿地选择。
2021年，TOP20房企在173个城市拿地17256亿元，而2022年，TOP20房企拿地城市降至51个，拿地金额同比下降59%至7027亿元。其原因一方面在于房企销售回款减少、融资能力减弱导致拿地能力下降，拿地金额减少;另一方面，房企执行聚焦战略，优化城市选择，2022年，TOP20房企在拿地最多的10 个城市合计拿地额占总拿地额的75%，而2021年，前10个城市拿地额占比仅51%，房企拿地集中度进一步提升。
另外，房企对于城市的选择也有所区别。从经济区位来看，2022年，TOP20房企在京津冀、长三角及珠三角的投资占比上升较多，分别上升4、5、4个百分点，成渝上升1个百分点，而在长江中游及其它区域拿地比例均有下降，长三角对于房企的吸引力更高。从城市能级来看，TOP20在一线城市拿地金额占比有明显提升，由21年的19%上升至40%，在三线以及下城市拿地金额占比从27%降至8%，头部房企换仓一线城市。
为消除地价差异，我们根据TOP20房企拿地建面占比进行排序，2021、2022年占比前五的城市分别为：杭州、长沙、重庆、广州、南京;杭州、长沙、北京、上海、合肥。2022年排名前二十的城市中，杭州、长沙、北京、上海、合肥、成都、深圳、宁波、西安、佛山等城市房企拿地占比有所上升;南京、郑州、苏州等城市有所下降。
龙头房企拿地强度分化
具体而言，各龙头房企拿地强度也有所分化。
风险提示：
1、防控措施发展不确定性：海外疫情蔓延、国内防控措施影响等因素使得疫情发展存在不确定性。
2、行业政策风险：宏观流动性的变化，因城施策的调控政策，土地、金融、财税、住房制度等相关领域政策存在不确定性。
3、行业下行风险：若宏观流动性和调控政策未出现较大力度放松，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在下行风险。
4、部分房企经营风险：房地产金融政策难以放松，以及销售下行造成回款减少，都可能导致部分房企资金链面临更大压力，不排除部分房企出现经营困难等问题。
