中达证券：城市去化压力有所缓解，监管推进REITs项目落地

作者：久期编选 2022-06-06 15:47

本文来自微信公众号“中达研究”，作者：中达证券研究团队。

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比下降6%，2022年累计成交面积同比下降45%。北京和上海环比分别上升22%和373%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降41%、40%、53%。芜湖、杭州、福州2022年累计交易量分别下降63%、45%、54%。

截至6月3日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升1%;平均去化周期19个月，平均环比下降10%。上海和深圳去化周期分别由上期的72.4个月和14.7个月变动至28.8月和12.6个月，分别环比下降60%和14%。

本周，15个主要城市二手房交易建面下降17%。金华和厦门环比分别下降49%和36%。2022年累计成交面积同比下降35%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降65%、20%和19%。

本周观点：

本周，新房成交方面，上海新房成交环比继续上升、北深两地成交有所回升，带动一线城市新房成交面积环比增速较快;由于二、三线城市成交环比有所回落，重点城市新房成交面积环比略有下滑(环比下降6%)。二手房成交方面，周内，金华、厦门等城市成交环比有所下降，带动重点城市二手房成交面积环比下降。

库存方面，受本周销售情况影响，一线城市去化周期环比有所下降;重点城市平均去化周期环比降幅持续扩大、累计同比增速继续放缓。

投资建议:

地方国企拟为民企提供资金支持，地方落户条件等需求侧政策持续优化。本周，民营房企获地方国企注资，河南省国企拟收购建业地产29.01%股份(代价约6.88亿港元)，并计划认购规模约7.08亿港元的可换股债券，或可一定程度上改善企业资金面、有助于提升投资者信心。周内，地方继续优化公积金及落户相关政策：1)部分城市公积金可用范围有所扩大，如沧州首次提出父母可提取住房公积金用于支持未婚子女购买首套房，地方通过加大对购房刚需人群的金融支持力度，或有效缓解青年人的购房资金压力、促进城市的住房销售。2)部分热点二线城市优化其落户条件，如厦门放宽人才岛外落户、青岛西海岸放宽商办落户，两地亦改善家属随迁落户条件，相关政策的实施或有利于吸引人才及商户内迁，持续推进地方就业及经济稳步增长;同时，在地方公积金贷款、房贷利率优惠的基础上，降低非户籍落户门槛有望进一步提升本地商品房市场的吸引力。近期，监管层密集表态推进公募REITs建设，如证监会明确支持上市REITs扩募、水利部推进水利基础设施REITs试点工作，或有助于推动以相关项目为底层资产的公募REITs的发展、带动相关产业投融资规模的持续增长。目前，地方依然以改善需求侧政策为主，有望持续推动相应区域住房消费的复苏;另外，部分房企获地方银行或国企资金支持，企业基本面有望进一步改善。维持行业“强于大市” 评级。

风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，建业地产、大发地产、海昌海洋公园本周涨幅居前。海昌海洋公园、越秀地产、中国海外发展年初至今涨幅居前。

图 1：建业地产、大发地产、海昌海洋公园本周涨幅居前