中达证券：去化周期环比持续下降，中央推动行业信贷投放

作者：久期编选 2022-05-30 15:18

本文来自微信公众号“中达研究”。

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升8%，2022年累计成交面积同比下降45%。北京和上海环比分别下降28%和上升259%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降41%、39%、52%。芜湖、杭州、福州2022年累计交易量分别下降62%、43%、53%。

截至5月27日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升1%;平均去化周期23.5个月，平均环比下降2%。上海和苏州去化周期分别由上期的90.9个月和17.6个月变动至72.4月和14.8个月，分别环比下降20%和16%。

本周，15个主要城市二手房交易建面上升1%。金华和杭州环比分别上升76%和62%。2022年累计成交面积同比下降35%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降67%、22%和21%。

本周观点：

本周，随着上海逐步复商复市，上海新房成交环比由负转正(环比上升259%)、重点城市新房成交面积环比上升8%。二手房成交方面，杭州、金华等地成交环比有所回升，带动重点城市二手房成交面积环比略有上升(环比上升1%)。

库存方面，重点城市平均去化周期环比进一步下降、累计同比增速持续放缓。其中，由于上海新房成交情况有所回升、去化周期环比降幅较大，带动周内一线城市去化周期环比有所下降。

投资建议:

央行推动信贷平稳增长，地方支持非本市户籍购房。本周，监管层再次对经济增长及行业信贷投放进行了积极表态，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，提出“扎实推动稳经济各项政策落地见效”;央行要求“保持房地产信贷平稳增长…加快已授信贷款的放款速度”，未来或继续加大在房地产信贷的支持力度，有利于推进个人住房消费及项目施工。除此之外，近期降低购房条件及取消限购限售的城市有所增加：1)进一步改善非本市居民购房条件，如厦门提出符合条件的非户籍购房者可在岛外购房、大连全面放开居住落户条件，优化购房门槛进一步提升了本地住房市场的竞争力，或可吸引周边城市的购房需求迁入、有利于促进住房消费的复苏。2)地方相继取消限售限购政策，如义乌取消二手房限售政策、济南有投靠情况并符合条件的本市户籍家庭可在限购区域内增购商品住房1套，体现出地方优先支持刚性及改善性住房需求，或将提升更多居民购房意愿。土地供应方面，地方供地政策略有差异，如湖南严格控制去化周期较长市县的商品住宅用地供应量、广东中山则放宽竞买人资格要求并接受联合竞投，通过保证商品住房市场的供需平衡避免加剧行业风险。短期内，或有更多城市加大对房贷利率的支持力度，并通过取消限售限购等政策持续激发市场主体的购房意愿、促使行业逐步企稳。维持行业“强于大市” 评级。

风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，朗诗地产、恒盛地产、富力地产本周涨幅居前。海昌海洋公园、中国海外发展、越秀地产年初至今涨幅居前。

图 1：朗诗地产、恒盛地产、富力地产本周涨幅居前