中达证券：商品房均价下滑成因几何？
本文来自微信公众号“中达研究”，作者：中达证券研究团队。
2021年来，全国商品房累计销售均价持续下滑。全国商品房销售额与销售面积同比增速之差2021年起持续收窄、2022年前2月/前3月商品房累计销售额同比增速分别低于累计销售面积同比增速9.7pct/8.9pct，实际反映出房价的下行。2021年以来，全国商品房累计销售均价持续下滑，由2021年前2月的11030元/平持续下降至2022Q1的9552元/平、目前与2020年前5月均价水平相若，2022年前2月及前3月累计销售均价同比降幅分别达到10.7%、10.4%。
业态构成：非住商品房价格下降拖累整体价格增速。统计局口径的商品房销售中包含住宅、办公楼及商业营业用房，其中2021Q1均价最低的住宅销售面积占比同比下降2.8pct至91.1%，业态构成的变动实际对商品房价格构成了支持;然而，非住业态商品房价格的下降拖累了整体销售均价的增速，三类商品房2022Q1均价分别同比下滑8.6%/16.6%/8.8%。非住宅商品房价格的下行受需求端影响更大，供给端百城商服用地成交建面有所下降(2013/2021年：11.3亿平/3.9亿平)，但需求端偏弱仍对办公楼等价格带来了压力：央行企业家问卷显示经营景气指数由2021Q2的59.6%持续降至2022Q1的53.3%。
区域结构：商品住宅均价破万省份累计销售面积占比同比下降5.2pct。以2022Q1累计商品住宅销售均价为划分，均价破万的8省2021年来累计销售面积占比快速下降(2021Q1/2022Q1：32.6%/27.4%)，同时均价不足6000元/平的5省占比有所提升(2021Q1/2022Q1：15.5%/17.8%)。多重因素导致了区域销售面积占比的变化：1)房企布局多位于高房价省市：高房价省市多为龙头房企布局较多的区域，如2021Q4多个信用风险暴露的房企重仓广东、影响当地商品住宅供应及购房者信心，广东在房价破万8省中2021年商品住宅成交面积降幅最大、累计增速最早转负。2)集中供地项目建设偏慢影响高房价省市商品房供应：年内相当部分项目由开发能力较弱的平台公司获取，克而瑞数据显示截至2022年2月9日仅21%的2021年集中供地项目已开工。3)核心城市疫情散发影响高房价省市线下销售：2021年来多个房价较高的一二线城市出现散发疫情，而房价偏低省份疫情多集中于商品房市场规模较小的边境城市。
价格变动：24省均价同比下行，区域、城市分化加剧。在居民收入预期波动、房企优先保障现金流的背景下，房价下降的情况确实存在，2022Q1 31省中10省商品住宅累计均价高于2020年、仅7省累计均价同比提升。各区域间房价分化加剧，与2020年末相比，房价较低的青海、云南、吉林、广西、甘肃降幅超过10%，同时上海、浙江、北京等均价较高的省市2022Q1商品住宅累计均价涨幅最大;城市维度上，2021年7月以来多个弱二线及三四线城市采取了限制房价下跌的举措，同时多数重点城市房价仍高于2020年末(2022年3月70大中城市中56城新建商品住宅价格高于2020年末)。短期来看，政策改善下深圳、上海等核心城市二手房已出现筑底迹象，如深圳接近参考价成交房源占比近月小幅回落、上海二手住宅价格2021年11月起回升，但疫情扰动可能为市场复苏增添不确定性;长期来看，部分区域房价的压力更缘于产业发展和人口流动的趋势，区域、城市间房价的分化态势或将延续。
风险提示：调控政策及疫情防控存不确定性;公司销售结算或出现波动。
报告正文
2022年来商品房销售额累计增速持续低于销售面积增速，商品房销售均价持续下滑。根据国家统计局的数据，2000年至今，全国商品房累计销售金额的同比增速多快于累计销售面积，2021年全年商品房销售额/销售面积分别同比增长4.8%/1.9%;然而， 2022年前2月及前3月，商品房销售额增速持续低于销售面积，前2月/前3月分别相差9.7个百分点/8.9个百分点、累计销售额分别同比下降19.3%/22.7%。二者增速的差异实际上反映了房价的变化，2021年以来全国商品房累计销售均价持续下滑，由2021年前2月的11030元/平持续下降至2022年前3月的9552元/平、目前与2020年前5月均价水平相若(2020年前5月：9500元/平);2022年前2月及前3月累计销售均价同比降幅分别达到10.7%、10.4%，为二十年来最大降幅。全国商品房累计均价下滑成因几何?
图 1：2022年来商品房销售额累计增速低于销售面积
数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究
图 2：2021年以来商品房累计销售均价持续下滑
数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究
图 3：2022年来全国商品房累计销售均价同比下滑超10%
数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究
1. 业态构成：实体经营景气拖累非住商品房价格
2021年来非住宅商品房拖累整体均价。统计局口径的商品房销售中包含住宅、办公楼及商业营业用房，其中2021Q1均价最低的住宅销售面积占比同比下降2.8pct至91.1%，业态构成的变化实际对商品房价格构成了支持。然而，从各组成部分的价格表现来看，办公楼及商业营业用房2021年来累计销售均价降幅更大，其中办公楼累计销售均价同比增速2021年8月起持续为负、且降幅持续扩大，2022年前3月同比下降16.6%;商业营业用房累计销售均价2021年9月起与上年基本持平、2022年前3月下降8.8%，而2021年全年、2022年前3月商品住宅累计销售均价同比增速分别为+4.2%、-8.6%。办公楼、商业营业用房价格的下降对商品房整体销售均价的增速带来了拖累。
图 4：非住宅商品房均价2019年来稳中略降
数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究
图 5：2021年来非住宅商品房同比降幅更大
数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究
实体经营景气度对非住商品房需求及价格带来了一定压力。写字楼、商业营业用房近年价格的下行受需求端的影响更大。供给方面，根据Wind的统计，百城商服用地供应在近年实际上有所下降，成交建面由2013年的11.3亿平方米持续下滑至2021年成交建面约3.9亿平方米，整体供给实际有所下滑。然而，需求方面，非住宅商品房的需求与实体经营情况相关，过去二十年来办公楼、商业营业用房占商品房累计销售额的比重与央行企业家问卷中的经营景气指数的变动呈现出一定的一致性，疫情反复影响下经营景气指数由2021年二季度的59.6%下降至2022年一季度的53.3%，对写字楼、商业营业用房的需求和价格带来了压力。
图 6 ：百城商服用地成交规模2013年起持续下滑
数据来源：Wind，中达证券研究
图 7：实体经营景气度对非住商品房价格影响更大
数据来源：Wind，中达证券研究
2. 区域结构：多重因素驱动高房价区域成交占比下降
结构性因素影响全国商品住宅价格走势。我国各区域商品住宅价格差异较大，2022年前3月，商品住宅累计销售均价超过10000元/平的省级行政区达8个，分别为北京、上海、浙江、海南、天津、广东、江苏、福建;5个省份均价不足6000元/平，分别为河南、甘肃、新疆、广西及贵州。以2022年前3月均价为划分，均价破万的8个省市2018年来的成交面积占比均呈现年内前高后低的节奏;然而，2021年内高房价省市累计销售面积占比变动幅度最大，由2021年前2月的35.4%降至2021年全年的28.5%、降幅达到6.9个百分点(2018-2020年内降幅分别为5.9、2.7、3.4个百分点);同时，2022年前2个月及前3个月高房价省市的累计销售面积占比亦为2018年来的最低位，2022年一季度占比仅27.4%(2018-2021 Q1分别为31.9%、29.0%、29.8%、32.6%)。另一方面，低房价省份的累计销售面积占比2021年来快速提升，均价不足6000元/平的5省累计销售面积占比由2021年前2月的14.5%持续提升至2022年前3月的17.8%。销售面积在各区域间分布的差异对2021年来全国商品住宅价格造成了影响。
表 8：2022年前3月，8省市商品住宅累计销售均价破万，5省均价不足6000元/平
数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究
图 9：高房价省份累计销售面积占比快速下降
数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究
图 10：房价偏低省份销售面积2021年来占比明显提升
数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究
出险房企集中布局、散发疫情影响营销等多重因素共同导致高房价区域商品住宅销售面积占比下降。1)房企信用事件对部分高房价省市商品房供需影响较大：前述高房价省市多为全国化龙头房企布局较多的区域，2021年下半年来部分房企的信用事件一方面使得部分房企正常经营受阻、另一方面也使得购房者信心受损，共同影响了相关地区项目的销售，如2021年四季度已出现风险暴露的佳兆业、奥园、花样年等位于广东省的土储建面占比较高，截至2021年中期分别达到62.7%、28.3%、11.3%，广东省2021年全年商品住宅销售面积同比下滑8.5%、2022年一季度同比下滑31.9%，为房价破万8省中2021年成交面积下滑幅度最大、累计增速最早转负(2021年10月起持续为负)的省份。2)集中供地项目建设偏慢，影响高房价省市商品房供应：2021年起集中供地的22座城市中12座位于前述8省市，而由于年内相当部分项目由开发能力较弱的平台公司获取，项目建设及入市供应速度偏慢(克而瑞数据显示22城2019/2020年拿地至开工平均/中位数时长分别为3.7/2.4个月，但截至2022年2月9日仅21%的2021年集中供地项目已开工)。3)疫情影响高房价省市线下销售：2021年来广东、福建、长三角等区域的重点城市陆续出现散发疫情，对相应省市商品住宅线下营销活动带来了影响;尽管云南、广西等地边境地区亦多次出现因境外输入导致的疫情扩散，但昆明、南宁等省内重点城市所受影响相对有限。
表 1：多个2021Q4已出险房企重仓珠三角，影响当地商品住宅销售
数据来源：公司公告，中达证券研究;注：上表区域根据省份进行划分，珠三角包含广东及港澳，华北包含北京、天津、河北、辽宁、山东、山西、内蒙古、吉林、黑龙江，长三角包含上海、浙江、江苏、安徽，华南包含广西、福建、海南，中部包含河南、湖北、湖南、江西，西南包含云南、四川、贵州、重庆、西藏，西北包含陕西、宁夏、甘肃、青海、新疆
图 11：广东商品住宅累计销售面积增速率先转负
数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究
图 12：2021年集中供地成交地块开工比例较低
数据来源：克而瑞，中达证券研究
3. 价格变动：多省均价同比下降，区域、城市分化加剧
省份维度上，24省销售均价同比下降，部分高房价省份房价仍有所上涨。与2020年全年商品住宅累计销售均价相比， 31个省市中2021年全年/2022年一季度累计销售均价有所提升的省级行政区数量分别为18个/10个，且2022年一季度仅7个省市累计均价同比有所提升，整体来看2021年来销售均价下降的省份数量更多，房价下降的情况确实存在。从具体省市的表现来看，上海、浙江、北京等均价较高的省份2022年一季度商品住房均价较2020年末涨幅最大，分别达到19.6%、15.6%、11.2%，与此同时部分房价较低的省份销售均价的降幅则相对较大，青海、云南、吉林、广西、甘肃降幅超过10%。
图 13：与2020年全年相比，2022年一季度部分高房价省份房价涨幅更大
数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究
城市维度上，部分弱二线及三四线城市房价有所下降。2021年下半年来，多个弱二线及三四线城市采取了限制房价下降的举措，一定程度上反映出了当地房企降价销售的情况：如7月长春出台政策要求不得低于商品住房预售申报价格九折销售、8月岳阳要求新建商品住房销售实际成交价格不得低于备案价格85%、唐山及沈阳等地约谈房企打压恶意降价等。实际上，在上述举措推出后，部分城市的新房价格仅小幅回升，如唐山新建商品住宅价格指数由2021年1月的104.0持续降至2021年11月的102.0、2022年3月仅小幅回升至102.9。
表 2：2021年下半年多个地方推出限制降价举措
数据来源：政府网站，观点地产网，中达证券研究
与此同时，多数重点城市房价仍高于2020年末。尽管2022年前三月全国商品住宅累计销售均价已回落至2020年5月水平，但多数重点城市房价实际仍有所增长：根据国家统计局的数据，70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比增速自2015年12月起持续为正，2022年3月56座城市的新建商品住宅价格高于2020年末，其中银川、重庆、西安涨幅领先，分别较2020年末增长约15.2%、12.2%、11.2%，北京、上海、广州、深圳四座一线城市分别较2020年末增长约8.5%、7.5%、9.7%、6.5%。
图 14：70大中城市新建商品住宅均价同比正增长
数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究
图 15：2021年来一线城市新建商品住宅价格有所上涨
数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究
人口增长趋势的差异、棚改货币化安置退潮后部分房企仍盲目扩张为导致不同区域及不同能级城市房价分化的重要因素。需求方面，七普数据显示过去十年我国人口多向经济发展水平更高的区域集中，广东、浙江、江苏为人口增量规模最大的三个省份，分别达到2169万人、1014万人、609万人，2010-2020年复合增速达1.91%、1.72%、0.75%，2020年总人口排名前十的省份中仅有浙江和江苏的排名较2010年有所提升，部分经济发展偏弱省份的人口增长有所承压;同时，棚改货币化安置2018年起已逐渐退潮，进一步导致部分低线城市购房需求的总量也难见大幅提升。供给方面，在规模扩张的诉求下，2016年后部分房企盲目进入更多新城市，使其在行业环境变化后面临更大的项目去化压力，如恒大布局城市数量由2015年的162个上升至2019年的254个。
表 3：广东、浙江等省份2010-2020年总人口增速较快，六省人口出现倒退
数据来源：国家统计局，中达证券研究
图 16：恒大2016年布局城市数量大幅增长
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
图 17：恒大销售均价2020年后大幅下降
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
房企维度上，区域布局、流动性压力共同导致了房企间均价变动的差异。2021年行业环境的变化中，各所有制的房企均面临销售回款压力，从22家月度销售数据完整且口径可比的龙头房企的销售情况来看，2021年下半年22家公司中仅7家销售均价较年中有所提升(2020下半年：10家)、2022年一季度仅5家公司较上年全年销售均价有所提升(2021Q1：16家)。公司层面上，部分布局城市能级较高、资金相对充裕的国企房价表现相对更佳，如华润、中海2021年全年销售均价分别较中期上涨10.9%、小幅下降1.0%，2022年一季度销售均价分别较2021年全年小幅下降1.7%和1.4%。部分民企在销售过程中更重视营销和回款、均价降幅相对更大，如中骏2021年内积极制定针对性销售策略、每月制造营销节点以强化销售回款，2021年上半年销售均价约15931元/平，全年销售均价较中期下降12.2%至13994元/平、2022年一季度继续较2021年全年下降4.0%至13435元/平;从区域上看，中骏全年销售的11个重点城市中， 8座城市的全年销售均价均较中期有所下降。部分房企降价促销以保障回款的成果一定程度上体现在现金短债比中，如前所述中骏等销售均价降幅相对较大，但与此同时其2021年现金短债比的降幅相对部分房企而言亦表现更佳。
表 4：2021年中以来销售均价下降的房企有所增多
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究;注：碧桂园、龙光集团根据权益口径销售情况计算，其余房企根据全口径销售情况计算
4. 如何看待当前的房价走势?
政策改善下，部分核心城市二手房市场已出现筑底迹象，疫情扰动增添不确定性。二手房市场通常更能反映市场供求和价格的变化，2021年四季度政策改善以来，部分核心城市的二手房价格已出现筑底迹象：深圳二手住宅价格受成交参考价影响而持续下行，但根据乐有家的数据，深圳接近参考价成交房源占比已逐渐提升(与参考价相差10%以内的成交房源占比由2021年2月的11%持续提升至2021年11月的54%)、且政策改善下近月接近参考价成交房源占比有所下降(2022年1月/2月分别约47%、46%)，未受疫情扰动的2021年11月、12月成交套数均有所回升;上海二手住宅价格在2021年下半年的回调后已开始上涨，2021年11月/2022年3月二手住宅价格指数分别为109.4/111.9(2020年=100)。然而，近期部分一线城市的疫情对商品房市场增添了不确定性，可能延后商品房市场情绪的复苏。
图 18：政策改善下接近参考价成交房源占比小幅下降
数据来源：Wind，乐有家，中达证券研究
图 19：2021年末深圳二手住宅成交套数回升
数据来源：Wind，深圳市规土委，中达证券研究
图 20：上海二手住宅价格指数2021年末起回升
数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究
长期来看，区域间人口及购房需求的分化或将延续。与短期的疫情扰动不同，各区域的产业发展、人口趋势为更长期的影响因素，在棚改货币化安置等刺激性需求端政策缺乏、过去数年的过度供给尚未消化的当下，部分经济发展偏弱的区域和城市整体去化和住房价格或仍然存在压力。长期来看，区域间人口及房价的分化态势或将延续。
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;
3.疫情控制具有不确定性。
